Comment contester une AG de copropriété ?

Vous ouvrez le procès-verbal de la dernière assemblée générale et vous découvrez une décision que vous n'acceptez pas : des travaux votés en votre absence, une majorité qui vous paraît fausse, une résolution qui ne figurait pas à l'ordre du jour, un syndic reconduit dans des conditions douteuses. Vous disposez de deux mois, pas un jour de plus, pour saisir le tribunal judiciaire. Ce délai est prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et il est prescrit à peine de déchéance : passé ce terme, la décision devient définitive, même si elle est illégale. Deux conditions supplémentaires écartent beaucoup de copropriétaires sans qu'ils le sachent : il faut avoir voté contre la résolution, ou avoir été absent et non représenté. Et depuis la loi du 9 avril 2024, mise en œuvre par le décret du 22 décembre 2025, le délai peut courir depuis un simple courriel que vous n'avez jamais ouvert, sauf si vous avez demandé à recevoir vos notifications par voie postale. Voici, question par question, comment agir dans les délais et sur quels motifs.

La réponse courte

Seul un copropriétaire opposant, qui a voté contre, ou défaillant, absent et non représenté, peut contester une décision d'assemblée générale, résolution par résolution. Il dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, délai de déchéance que seule une assignation du syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble interrompt. La notification doit reproduire le texte de l'article 42 de la loi de 1965 ; à défaut, le délai ne court pas. Pendant ces deux mois, et sauf urgence, le syndic ne peut pas exécuter les travaux votés aux majorités des articles 25 et 26 ; passé ce délai, l'action engagée ne suspend rien, et les charges restent dues. Les motifs d'annulation tiennent à la convocation, à la tenue de l'assemblée, à la résolution elle-même ou à l'abus de majorité. Hors délai, restent l'action en responsabilité contre le syndicat, les clauses réputées non écrites et la contestation du compte individuel. Le copropriétaire qui gagne est dispensé de participer aux frais de procédure du syndicat ; celui qui abuse s'expose à une amende civile.

Qui a le droit de contester une décision d'assemblée générale ?

C'est le premier filtre, et il élimine à lui seul une part importante des contestations envisagées. L'article 42 réserve l'action à deux catégories de copropriétaires.

Les copropriétaires opposants

Il s'agit de ceux qui ont voté contre la résolution litigieuse, et dont le vote négatif figure au procès-verbal. La mention de votre nom dans la liste des opposants est la pièce qui fonde votre droit d'agir : vérifiez-la dès réception du procès-verbal et signalez immédiatement toute erreur au syndic, par écrit.

Les copropriétaires défaillants

Il s'agit de ceux qui étaient absents et non représentés lors de l'assemblée. Attention : un copropriétaire représenté par un mandataire n'est pas défaillant, il est réputé présent, quel que soit le vote émis par son mandataire.

Ceux qui ne peuvent pas agir

le copropriétaire qui a voté pour la résolution ;
le copropriétaire qui s'est abstenu : l'abstention n'est pas une opposition, et elle ferme la porte à toute contestation de la résolution concernée ;
le copropriétaire qui a donné pouvoir à un tiers, même si celui-ci a voté dans un sens contraire à ses instructions : le recours se situe alors sur le terrain de la responsabilité du mandataire, non sur celui de l'article 42.

Cette qualité s'apprécie résolution par résolution. Vous pouvez être opposant sur la troisième résolution et avoir voté pour la quatrième : vous ne pourrez contester que la troisième.

Le cas particulier du vote par correspondance

L'article 17-1 A de la loi de 1965 permet de voter à distance au moyen du formulaire joint à la convocation. Un piège y est attaché : lorsque la résolution est amendée en cours d'assemblée, le copropriétaire ayant voté favorablement par correspondance est réputé défaillant pour cette résolution. Une modification même mineure de la rédaction suffit à déclencher cette requalification. Le point mérite d'être vérifié au procès-verbal, car il change votre qualité pour agir et donc votre droit de contester.

Quel est le délai pour contester, et à partir de quand court-il ?

Le délai est de deux mois. Il ne court pas à compter de la tenue de l'assemblée, mais à compter de la notification du procès-verbal par le syndic, qui doit y procéder dans le mois suivant l'assemblée.

Ce n'est pas un délai de prescription, c'est un délai de forclusion : il ne se suspend pas, ne s'interrompt pas par une réclamation amiable, et le juge doit le relever d'office. Une lettre de contestation adressée au syndic, une mise en demeure, une réunion avec le conseil syndical n'arrêtent rien du tout. Seule l'assignation délivrée au syndicat des copropriétaires interrompt le délai.

La notification doit reproduire l'article 42 : sinon, le délai ne court pas

Le procès-verbal n'est notifié qu'aux copropriétaires opposants ou défaillants, et cette notification obéit à une forme précise : elle « doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte du deuxième alinéa de l'article 42 de ladite loi ». La Cour de cassation a jugé en janvier 2015 que la notification qui omet cette reproduction est irrégulière, de sorte qu'elle ne fait pas courir le délai de deux mois. Première vérification à faire, donc, dès réception du pli : le texte de l'article 42 y figure-t-il, et les résultats du vote y sont-ils mentionnés ? Il en va de même d'une notification adressée à une mauvaise adresse ou à un seul des coïndivisaires. Mais il serait imprudent de miser sur cette irrégularité pour laisser passer les deux mois : en l'absence de notification régulière, l'action reste soumise à la prescription de droit commun, et le syndicat peut régulariser à tout moment en notifiant correctement, ce qui fait partir le délai.

Le verrou posé le 16 avril 2026

Par un arrêt du 16 avril 2026 (pourvoi n° 24-18.842, publié au bulletin), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que le délai de deux mois court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, et non de son retrait effectif au bureau de poste. Peu importe donc que vous ayez été en déplacement, hospitalisé, ou que vous n'ayez retiré le pli que trois semaines plus tard : le compteur a démarré au passage du facteur. La Cour a expressément écarté le grief tiré du droit à un procès équitable, retenant un rapport raisonnable de proportionnalité avec l'objectif de sécurité juridique de la gestion immobilière.

Le changement majeur de décembre 2025 : la notification électronique par défaut

C'est l'évolution la moins connue, et la plus lourde de conséquences pratiques. Issue de la loi du 9 avril 2024 relative à l'habitat dégradé et précisée par le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, entré en vigueur le 25 décembre 2025, la règle est désormais la suivante :

les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique, sans que l'accord préalable du copropriétaire soit exigé ;
la notification est réputée effectuée le lendemain de l'envoi, par le prestataire de confiance, du courriel vous informant de la mise à disposition de la lettre recommandée électronique ;
chaque copropriétaire conserve le droit de demander, à tout moment et par tout moyen, à recevoir ses notifications par voie postale.

Autrement dit, votre délai de contestation peut aujourd'hui expirer sans que vous ayez jamais ouvert le message. Deux réflexes s'imposent : vérifier chaque semaine la boîte de réception associée au lot, y compris les indésirables, et adresser au syndic une demande écrite de retour au courrier postal si vous préférez ce mode de notification.

Le principe figure dans la loi elle-même, à l'article 42-1, en vigueur depuis le 11 avril 2024 : « Les notifications et les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique. Les copropriétaires peuvent, à tout moment et par tout moyen, demander à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale. Le syndic informe les copropriétaires des moyens qui s'offrent à eux pour conserver un mode d'information par voie postale. » Le décret de décembre 2025 en a fixé les modalités, et il impose au syndic de rappeler ce droit d'option sur chaque appel de charges et chaque convocation : il « accompagne les avis d'appels de charge et les convocations aux assemblées générales de la mention selon laquelle est donnée la possibilité de recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale ». La demande de voie postale doit être faite par un moyen qui lui donne date certaine, et conservée : une notification électronique adressée malgré cette demande est contestable. Pour la période comprise entre la loi d'avril 2024 et le décret de décembre 2025, la validité des notifications électroniques faites sans accord du copropriétaire reste discutée.

Sur quels motifs peut-on faire annuler une décision ?

Les moyens d'annulation se répartissent en trois familles.

Les irrégularités de convocation et de tenue de l'assemblée

convocation notifiée moins de vingt et un jours avant la date de la réunion, hors urgence, ou dans un délai inférieur à celui, plus long, que prévoit le règlement de copropriété ;
convocation émanant d'un syndic dont le mandat était expiré, ou qui n'avait pas qualité pour convoquer ;
absence des documents devant obligatoirement être joints à la convocation pour chaque question inscrite ;
feuille de présence incomplète, non émargée ou non annexée au procès-verbal ;
dépassement du nombre de délégations de vote, un mandataire ne pouvant recevoir plus de trois pouvoirs, sauf si le total de ses voix et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat ; pouvoir donné au syndic, à ses proches ou à ses préposés, ou mandats en blanc conservés par le syndic ou distribués par lui ;
absence de désignation régulière du président de séance ou du secrétaire.

Le défaut de pouvoir du syndic est un cas à part, et il est fréquent après une première annulation. Lorsque l'assemblée qui a désigné le syndic a elle-même été annulée, cette annulation est rétroactive : le syndic n'a jamais eu le pouvoir de convoquer. Par un arrêt publié du 18 juin 2026, la Cour de cassation a jugé que la convocation délivrée par un tel syndic et l'assemblée ainsi convoquée sont susceptibles d'être annulées à la demande d'un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois, « sans qu'il soit tenu de justifier d'un grief ou d'une faute du syndic », et elle a cassé l'arrêt d'une cour d'appel qui avait soumis cette demande au régime de la nullité relative, subordonnée à la preuve d'un grief. Il n'est donc pas nécessaire de démontrer que la décision aurait été différente, ni que le syndic savait son mandat fragile. La condition de délai, elle, demeure : la seconde assemblée doit être attaquée dans les deux mois de la notification de son procès-verbal, même si la première est encore en cours de contestation. Dans cette affaire, le copropriétaire avait d'ailleurs été condamné pour procédure abusive par la cour d'appel ; cette condamnation est tombée avec la cassation.

Les irrégularités affectant la décision elle-même

résolution votée alors qu'elle ne figurait pas à l'ordre du jour : c'est un motif d'annulation quasi automatique ;
application d'une majorité erronée, l'assemblée ayant statué à la majorité de l'article 24 quand l'article 25 ou 26 était requis ;
erreur dans le décompte des tarifs de voix, ou prise en compte de voix d'un copropriétaire non à jour ;
décision contraire à une disposition impérative de la loi de 1965 ou du règlement de copropriété.

L'abus de majorité

Plus difficile à démontrer, mais redoutablement efficace lorsqu'il prospère. Il suppose de prouver que la décision est contraire à l'intérêt collectif du syndicat et qu'elle a été prise dans le seul intérêt personnel de la majorité, au détriment de la minorité. Le refus systématique de travaux nécessaires, ou l'attribution à quelques lots d'un avantage sans contrepartie, en constituent des illustrations classiques.

Faut-il annuler toute l'assemblée ou seulement une résolution ?

La distinction commande la rédaction de l'assignation, et elle est souvent mal maîtrisée.

une irrégularité affectant la convocation ou la tenue de l'assemblée entraîne l'annulation de l'assemblée dans son ensemble ;
une irrégularité affectant une résolution déterminée (majorité, ordre du jour, contenu) n'entraîne l'annulation que de cette résolution.

En pratique, l'assignation doit être rédigée en visant l'annulation de l'assemblée à titre principal et celle des résolutions litigieuses à titre subsidiaire. La Cour de cassation a d'ailleurs jugé, le 4 juillet 2024 (pourvoi n° 22-24.060, publié au bulletin), qu'une demande subsidiaire en annulation de résolutions tend aux mêmes fins que la demande principale en annulation de l'assemblée, et bénéficie donc de l'interruption du délai. Cette solution offre une marge de manœuvre précieuse, encore faut-il avoir formulé les deux demandes.

Attention en revanche à la phase d'appel : par un arrêt du 16 octobre 2025 (pourvoi n° 24-10.606, publié au bulletin), la même chambre a rappelé que la concentration des prétentions s'impose et que les demandes nouvelles formulées après les premières conclusions d'appel sont irrecevables. Tout doit donc être présenté dès l'origine.

Le délai de deux mois est passé : est-il vraiment trop tard ?

Pas toujours. Trois voies subsistent, et elles sont largement ignorées.

L'action en responsabilité contre le syndicat

Par un arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 24-22.686), la troisième chambre civile a jugé que l'action en responsabilité dirigée contre le syndicat, fondée sur une faute commise à l'occasion d'une décision d'assemblée générale, « ne constitue pas une action en contestation d'une telle décision au sens de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 » : elle n'est pas soumise au délai de forclusion de deux mois mais à la prescription quinquennale de droit commun. Vous ne ferez pas tomber la décision, mais vous pouvez en obtenir réparation du préjudice qu'elle vous a causé.

Les clauses réputées non écrites

L'article 43 de la loi de 1965 répute non écrite toute clause du règlement de copropriété contraire aux dispositions impératives de la loi. Cette action n'est enfermée dans aucun délai : elle peut être engagée à tout moment, y compris des années plus tard, notamment sur une répartition de charges non conforme.

L'inexistence de la décision

Lorsque l'irrégularité est d'une gravité telle que la décision n'a pu juridiquement exister (assemblée jamais tenue, résolution absente du procès-verbal, décision prise par une personne dépourvue de tout pouvoir), la forclusion ne joue pas. Le terrain est étroit et strictement contrôlé par les juges, mais il existe.

Quelle est la procédure, et faut-il un avocat ?

La juridiction compétente

L'action est portée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. Pour un immeuble situé à Toulouse, il s'agit du tribunal judiciaire de Toulouse. Elle est dirigée contre le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic et non contre le syndic personnellement, ni contre les copropriétaires majoritaires.

La représentation par avocat

Elle est, en pratique, obligatoire : la dispense d'avocat devant le tribunal judiciaire ne vaut que pour les demandes portant sur un montant inférieur ou égal à 10 000 euros ou pour les demandes indéterminées nées de l'exécution d'une obligation de ce montant, ce qui n'est pas le cas d'une demande d'annulation. Ce n'est pas une formalité : la rédaction de l'assignation détermine à elle seule l'étendue de ce qui pourra être discuté, y compris en appel.

La tentative de résolution amiable

Elle ne dispense en aucun cas de respecter le délai de deux mois. Elle peut être menée en parallèle, jamais à la place de l'assignation. Notre article sur la tentative de résolution amiable obligatoire avant de saisir le juge détaille les cas dans lesquels elle s'impose.

La contestation d'une décision d'assemblée générale n'est pas, en principe, soumise à la tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative que le code de procédure civile impose à peine d'irrecevabilité : cette obligation vise les demandes tendant au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros, certaines actions de voisinage et les troubles anormaux de voisinage, non l'annulation d'une résolution. Une demande accessoire en paiement d'une petite somme présentée isolément pourrait en revanche y être soumise.

L'effet de l'action

Introduire une action ne suspend pas l'exécution de la décision contestée. Une fois le délai de deux mois expiré, les travaux votés peuvent démarrer, les appels de fonds être émis, le syndic élu entrer en fonction. Pour figer la situation, il faut engager en parallèle une procédure de référé, dont les conditions sont plus strictes. Lorsque le litige porte sur des désordres ou sur la consistance de travaux, une expertise judiciaire immobilière peut utilement être sollicitée par la même voie.

Les travaux votés aux majorités des articles 25 et 26 sont suspendus pendant deux mois

La loi prévoit une protection automatique, mais limitée dans le temps : « Sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article. » Un syndic qui lance des travaux de ravalement, de remplacement d'ascenseur ou de rénovation énergétique, votés à la majorité absolue ou à la double majorité, avant l'expiration du délai de contestation, commet une faute, sauf urgence. Trois limites toutefois. La suspension ne concerne pas les travaux votés à la majorité simple de l'article 24, ni les autres décisions, désignation du syndic, budget, approbation des comptes. Elle cesse à l'expiration des deux mois, même si une assignation a été délivrée entre-temps. Et elle n'empêche pas le syndic de signer les marchés et de préparer le chantier. Pour bloquer l'exécution au-delà des deux mois, il faut une décision du juge, en référé ou au fond, et la démonstration d'un préjudice irréversible.

Que se passe-t-il après l'annulation ?

La décision annulée est réputée n'avoir jamais existé. Les effets concrets sont moins simples qu'on ne l'imagine. Les charges courantes payées en exécution d'une assemblée annulée ne sont pas restituées : la Cour de cassation a jugé en mai 2014 que l'obligation de contribuer aux charges découle du règlement de copropriété, non de la résolution annulée. Lorsque l'annulation porte sur une décision modifiant la répartition des charges, le juge ne renvoie pas à une nouvelle assemblée : « le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition ». Pour le reste, le juge ne se substitue pas à l'assemblée : il annule, il n'adopte pas une autre décision, et il appartient au syndic de réinscrire la question à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure, régulièrement convoquée. L'annulation de la désignation du syndic n'entraîne pas de plein droit celle des assemblées qu'il a convoquées ensuite, mais elle les expose à l'annulation : la Cour de cassation a jugé le 18 juin 2026 que le syndic, privé rétroactivement de tout pouvoir, ne pouvait pas convoquer, et que la convocation comme l'assemblée peuvent être annulées à la demande d'un copropriétaire agissant dans les deux mois, « sans qu'il soit tenu de justifier d'un grief ou d'une faute du syndic ». Quant aux travaux déjà exécutés, ils ne sont pas défaits : le débat se déplace sur leur financement et sur la responsabilité du syndicat ou du syndic qui les a engagés.

Combien cela coûte-t-il, et qui paie les frais ?

C'est la question qui décide, en pratique, du passage à l'acte.

vous devez faire l'avance des frais : honoraires d'avocat, frais de commissaire de justice pour l'assignation, éventuellement frais d'expertise ;
si vous perdez, vous supportez vos propres frais et, le plus souvent, une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat ;
si vous gagnez, l'article 10-1 de la loi de 1965 vous dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat contre vous. Vous ne payez donc pas, via vos charges, les frais que la copropriété a exposés pour se défendre contre vous ;
vérifiez votre contrat multirisque habitation : la garantie de protection juridique couvre fréquemment ce type de litige, plafonds compris.

Sur ces deux points, voir qui paie les frais d'avocat quand on perd un procès et ce que couvre réellement une assurance de protection juridique.

Peut-on refuser de payer les travaux ou les charges votés lors d'une AG contestée ?

Non, et c'est l'erreur la plus coûteuse. La décision d'assemblée générale est exécutoire tant qu'elle n'a pas été annulée. Refuser de régler les appels de fonds correspondants vous expose à une procédure de recouvrement, aux intérêts de retard et aux frais de mise en demeure, sans aucun effet sur la contestation en cours.

La bonne méthode consiste à payer, puis à demander la restitution si l'annulation est prononcée. Sur les conséquences d'un impayé, voir le recouvrement des charges impayées de copropriété.

Un motif de contestation revient souvent et ne prospère pas : le copropriétaire qui refuse de contribuer à un équipement dont il ne se sert pas. La loi répartit les charges des services collectifs et des éléments d'équipement commun « en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ». La Cour de cassation a jugé en juillet 2026, à propos de propriétaires de places de stationnement en sous-sol qui contestaient une résolution les faisant participer au remplacement de l'ascenseur, que l'ascenseur présentait pour leurs lots une utilité objective dès lors qu'ils pouvaient y accéder, par le hall de l'immeuble ouvert avec leur badge et avec une clé à demander au syndic, peu important qu'ils aient choisi de ne pas l'utiliser. La possibilité d'utiliser l'équipement suffit ; l'usage effectif est indifférent.

Que faire concrètement dès la réception du procès-verbal ?

Les quinze premiers jours déterminent l'issue du dossier.

notez immédiatement la date de première présentation du courrier recommandé, ou la date du courriel de mise à disposition, et calculez l'échéance exacte des deux mois ;
vérifiez que votre nom figure bien dans la liste des opposants ou des défaillants pour la résolution concernée, et faites rectifier toute erreur par écrit sans délai ;
demandez au syndic, par lettre recommandée, la copie de la feuille de présence, des pouvoirs et de la convocation avec ses annexes : ce sont les pièces sur lesquelles se gagnent la plupart des contestations ;
comparez la majorité appliquée à celle qu'imposait la nature de la décision ;
vérifiez que chaque résolution votée figurait bien à l'ordre du jour de la convocation ;
consultez un avocat dans les trois semaines, et non la veille de l'échéance : la rédaction de l'assignation exige d'avoir les pièces en main.

Contester ne vous dispense pas de payer

C'est le réflexe naturel, et c'est une erreur. L'action en annulation d'une résolution d'assemblée générale n'a aucun effet suspensif. La décision s'impose à tous tant qu'elle n'a pas été annulée par le juge, et les charges qu'elle appelle restent exigibles pendant toute la durée du procès.

Suspendre ses paiements pendant la contestation expose donc à une double peine : la procédure de recouvrement se déclenche, les frais s'ajoutent, et l'annulation éventuelle n'efface pas la dette de charges courantes.

Mais votre compte individuel, lui, reste contestable

Voici le point que presque personne ne connaît, et il change beaucoup de choses. L'article 45-1, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 dispose :

L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

L'assemblée valide la régularité comptable générale du syndicat. Elle ne valide pas la répartition faite entre les lots, ni le solde inscrit sur votre propre compte.

La conséquence est considérable : vous conservez le droit de demander la rectification de votre décompte individuel et le rétablissement de votre compte, même après l'expiration du délai de deux mois dans lequel doit être introduite l'action en annulation de la décision d'assemblée. Ce délai enferme la contestation de la résolution, pas celle de votre compte.

Trois vérifications s'imposent alors. Les millièmes appliqués à votre lot correspondent-ils à ceux du règlement de copropriété ? La dépense a-t-elle été répartie dans la bonne clé — charges générales, ascenseur, chauffage ? Et la clé de répartition du règlement est-elle elle-même conforme à l'article 10 de la loi de 1965, qui impose de répartir les charges d'équipement selon l'utilité objective pour chaque lot ? Une clause contraire à ce texte est réputée non écrite, et le juge procède alors à une nouvelle répartition.

Approbation des comptes et quitus ne sont pas la même chose

La confusion est courante et elle a des effets. L'approbation des comptes porte sur la vérité comptable et sur la répartition des dépenses. Le quitus porte sur la gestion du syndic et vaut décharge pour les actes que l'assemblée connaissait. Les deux supposent des votes distincts.

La portée du quitus est d'ailleurs plus étroite qu'on ne l'imagine. Par un arrêt du 29 février 2024 (n° 22-24.558, publié au Bulletin), la Cour de cassation a jugé que le quitus voté par l'assemblée ne fait pas obstacle à l'action en responsabilité délictuelle d'un copropriétaire contre le syndic pour un préjudice personnel : seul le syndicat, partie au contrat, peut valablement donner quitus, et ce vote n'emporte pas renonciation aux droits propres du copropriétaire.

Questions fréquentes

Je n'ai jamais reçu le procès-verbal : puis-je encore contester ?

Oui. Le délai de deux mois ne court qu'à compter d'une notification régulière, adressée à vous-même, à la dernière adresse communiquée au syndic, et reproduisant l'article 42. C'est au syndicat de prouver cette notification. Sans elle, l'action reste ouverte dans le délai de prescription de droit commun, mais le syndic peut la faire courir à tout moment en notifiant : n'attendez pas.

Je n'ai pas reçu la convocation : l'assemblée est-elle nulle ?

Un copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué est défaillant et peut demander l'annulation de l'assemblée entière, mais toujours dans les deux mois de la notification du procès-verbal, qui lui est due comme à tout défaillant. Vérifiez auprès du syndic l'adresse postale ou électronique à laquelle la convocation a été envoyée : la notification faite à la dernière adresse que vous lui avez communiquée est valable.

Je viens d'acheter mon lot, ou je l'ai vendu depuis l'assemblée : qui peut agir ?

La qualité pour contester s'apprécie au jour de l'assemblée : il faut y avoir été copropriétaire opposant ou défaillant. L'acquéreur d'un lot ne peut donc pas attaquer une assemblée antérieure à son achat, même si la décision le concerne ; le vendeur conserve, lui, en principe le droit d'agir et de poursuivre l'instance engagée, l'intérêt à agir s'appréciant au jour de la demande. Dans une vente en cours, la question doit être réglée dans l'acte.

Je me suis abstenu : puis-je contester ?

Non, en principe : l'abstention n'est ni une opposition ni une défaillance, et le procès-verbal doit nommer les abstentionnistes. Les tribunaux admettent toutefois de requalifier l'abstention en opposition lorsqu'elle s'accompagne de réserves écrites et précises sur la régularité de la décision, consignées au procès-verbal. Si vous doutez, votez contre.

Les travaux ont commencé avant la fin du délai de deux mois : est-ce permis ?

Pas pour les travaux votés aux majorités des articles 25 et 26, sauf urgence : la loi suspend leur exécution jusqu'à l'expiration du délai. Un syndic qui passe outre engage sa responsabilité et celle du syndicat. Pour les travaux votés à la majorité simple, rien n'interdit de commencer.

L'assemblée s'est tenue en visioconférence et ma connexion a coupé : puis-je contester ?

Le décret impose que les incidents techniques ayant empêché un copropriétaire participant à distance de faire connaître son vote soient mentionnés au procès-verbal. Cette mention, ou son absence, est la pièce centrale : demandez-la immédiatement par écrit au syndic. Si l'incident vous a empêché de voter, vous pouvez soutenir que vous n'avez pas pris part au vote et contester les résolutions concernées ; encore faut-il démontrer l'incident, et son incidence sur le résultat du vote.

Une contestation perdue coûte-t-elle plus que les frais ?

Si elle est jugée abusive ou dilatoire, oui : le code de procédure civile permet au juge de prononcer une amende civile « d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ». L'amende spéciale que la loi de 1965 prévoyait pour certaines contestations de travaux a disparu depuis 2020, mais le droit commun suffit à sanctionner l'acharnement.

Le procès-verbal doit-il m'être envoyé si j'ai voté pour ?

Non. Il n'est notifié qu'aux opposants et aux défaillants. Les autres copropriétaires peuvent le consulter ou en demander copie au syndic, et chacun en reçoit généralement une copie avec la convocation de l'assemblée suivante.

Une décision d'assemblée générale vous porte préjudice, à Toulouse ou dans sa région ?

Travaux votés en votre absence, majorité mal appliquée, résolution ajoutée hors ordre du jour, syndic reconduit dans des conditions contestables, répartition de charges non conforme au règlement de copropriété, procès-verbal notifié tardivement ou jamais reçu : le délai de deux mois de l'article 42 court déjà, et il ne se rattrape pas. Maître Joris Morer, avocat au barreau de Toulouse, analyse le procès-verbal et les pièces de l'assemblée, vérifie votre qualité pour agir, sécurise le calcul du délai et assigne le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire.

Contactez le Cabinet Morer sans attendre : par téléphone au 05 61 55 45 08 (urgence : 06 23 36 88 03), par courriel à cabinet@morer-avocat.com ou via le formulaire de contact sur morer-avocat.com.

Poursuivre le syndic plutôt que contester la délibération est l'erreur d'aiguillage la plus coûteuse : voir notre article sur la responsabilité du syndic qui ne fait pas les travaux.

Lorsque les travaux ont été engagés sans aucune délibération, la question se pose autrement : voyez notre article sur le syndic peut-il imposer des travaux sans vote des copropriétaires.

Le cabinet intervient pour les copropriétaires comme pour les syndicats de copropriétaires : voyez notre page avocat en droit de la copropriété à Toulouse.

Le refus de voter les travaux qui feraient cesser une fuite est l'un des cas où cette contestation est la plus utile : voyez dégât des eaux en copropriété, qui doit payer.

Lorsque l'irrégularité est imputable au syndic, une action en responsabilité peut s'ajouter à la contestation : voyez notre article Responsabilité du syndic de copropriété : quelles fautes, qui peut agir, dans quel délai ?.

Pour aller plus loin, retrouvez l'ensemble de nos articles dans la rubrique Droit de la copropriété.

Lorsque la copropriété est en difficulté, sans syndic ou bloquée entre deux copropriétaires, voyez aussi notre article Administrateur provisoire de copropriété : quand le demander et comment convaincre le juge.