Déchéance du terme d'un prêt immobilier : comment contester ?

Deux ou trois mensualités en retard, une lettre recommandée que vous n'avez pas pu honorer dans le délai, et un second courrier vous apprend que la banque a prononcé la déchéance du terme : la totalité du capital restant dû, soit parfois plusieurs centaines de milliers d'euros, est devenue exigible d'un coup, avec les intérêts, une indemnité et des frais. Suivent la mise en demeure de la caution, l'inscription au fichier des incidents de remboursement, puis un commandement de payer valant saisie immobilière. Beaucoup d'emprunteurs croient qu'il n'y a plus rien à faire. C'est inexact. La déchéance du terme est un mécanisme contractuel encadré, que la Cour de cassation contrôle de près, en particulier depuis 2023. Nombre de déchéances peuvent être discutées : la mise en demeure peut être irrégulière, la clause du contrat abusive, ou le décompte erroné. Cet article explique ce que la banque doit respecter, ce qui peut être contesté, devant quel juge, dans quel délai, et ce que cela change pour la caution et pour la saisie.

Il complète nos articles sur la contestation d'une saisie-attribution, la saisie pour une dette ancienne et la prescription et l'injonction de payer.

La réponse courte

La déchéance du terme n'est pas automatique. Elle suppose une clause du contrat et, sauf stipulation expresse et non équivoque contraire, une mise en demeure préalable qui précise le délai laissé pour régulariser, puis l'expiration de ce délai. Pour un emprunteur consommateur, la Cour de cassation juge que la clause qui permet à la banque de rendre exigible la totalité du prêt après une mise en demeure sans préavis d'une durée raisonnable est abusive et réputée non écrite : la déchéance tombe, le prêt continue selon son échéancier et seules les échéances impayées restent dues. Il ne suffit pas que le courrier de la banque laisse huit ou quinze jours : c'est la clause elle-même qui doit prévoir un préavis raisonnable. Le juge doit relever ce point d'office, y compris devant le juge de l'exécution dans une saisie immobilière. S'y ajoutent la vérification du courrier de mise en demeure, du décompte (indemnité plafonnée à 7 % en crédit immobilier et réductible comme clause pénale, intérêts de retard au taux du prêt, frais limités), de la prescription de deux ans, et les protections de la caution. Le tout dans des délais courts : en principe un mois à compter de sa dénonciation pour contester une saisie-attribution, et l'audience d'orientation pour la saisie immobilière.

Ce qu'est la déchéance du terme, et ce qu'elle n'est pas

Un prêt est remboursable par échéances : le terme, c'est le délai accordé à l'emprunteur pour payer. La déchéance du terme est la perte de ce délai : la banque rend exigible immédiatement tout ce qui restait à payer. Elle ne se confond pas avec la déchéance du droit aux intérêts, qui est une sanction prononcée contre la banque lorsqu'elle a manqué à ses obligations (absence de vérification de solvabilité, offre irrégulière) et qui la prive de ses intérêts : la confusion est fréquente dans les recherches, et les deux mécanismes jouent en sens inverse.

Le code de la consommation en organise les effets. Pour un crédit immobilier, l'article L. 313-51 prévoit qu'en cas de défaillance, le prêteur peut exiger le « remboursement immédiat du capital restant dû », majoré des intérêts échus impayés. Les sommes restant dues produisent des « intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt ». Le prêteur peut aussi demander une indemnité qui « ne peut excéder un montant qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat, » « est fixé suivant un barème déterminé par décret », le tout « sans préjudice de l'application de l'article 1231-5 du code civil », c'est-à-dire du pouvoir du juge de modérer la pénalité. L'article L. 312-39 prévoit un mécanisme comparable pour le crédit à la consommation, sous réserve de la réforme présentée ci-dessous. Mais ces textes ne créent pas la déchéance : ils en règlent les conséquences. La déchéance elle-même vient du contrat, et c'est là que tout se joue.

Une précision pour le crédit à la consommation : la réforme issue de l'ordonnance n° 2025-880 du 3 septembre 2025, qui transpose la directive (UE) 2023/2225, s'applique à partir du 20 novembre 2026. Les références au crédit à la consommation citées dans cet article (article L. 312-39, indemnité de 8 %) correspondent aux textes antérieurs. Leur rédaction nouvelle et leur application aux contrats en cours doivent être vérifiées dossier par dossier, de même que les articles relatifs au surendettement et au fichier des incidents. Le crédit immobilier ne relève pas de cette directive.

Première condition : une clause, et une mise en demeure qui laisse un délai

La Cour de cassation a posé la règle dans un arrêt publié du 3 juin 2015 (première chambre civile, pourvoi n° 14-15.655 ; sauf mention contraire, les arrêts cités ci-après émanent de la même chambre) : la déchéance du terme « ne peut, sauf disposition expresse et non équivoque, être déclarée acquise au créancier » sans « une mise en demeure restée sans effet, précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle ». Une banque avait notifié la déchéance d'un prêt personnel sans mise en demeure préalable : cassation. Deux conséquences pratiques en découlent, sauf clause expresse et non équivoque dispensant la banque de mise en demeure (une dispense qui, pour un consommateur, s'expose elle-même au grief de clause abusive). D'abord, l'envoi d'une simple lettre de relance, ou d'un courrier annonçant la déchéance sans avoir d'abord mis en demeure de régulariser, ne suffit pas. Ensuite, la mise en demeure doit indiquer un délai : l'emprunteur doit savoir jusqu'à quand il peut payer l'arriéré pour éviter l'exigibilité de tout le prêt.

À l'inverse, lorsque la mise en demeure est explicite et annonce que, faute de paiement dans le délai, la déchéance du terme sera acquise, la banque n'a pas à envoyer une seconde lettre : la Cour de cassation l'a jugé le 10 novembre 2021 (pourvoi n° 19-24.386, publié), dans une affaire où une société civile immobilière et ses cautions avaient été mises en demeure de régler sous quinze jours, faute de quoi la déchéance du terme serait acquise. Faute de règlement dans ce délai, la déchéance était acquise sans notification ultérieure. L'emprunteur étant une société, le caractère abusif de la clause n'était pas en cause. La question n'est donc pas de savoir si vous avez reçu deux courriers, mais si le premier était régulier et explicite et, pour un consommateur, si la clause prévoyait un préavis d'une durée raisonnable.

La mise en demeure doit aussi être exacte. Le 25 mars 2026 (pourvoi n° 24-20.953, arrêt inédit), la Cour de cassation a cassé un arrêt qui avait validé une déchéance du terme prononcée sur des mises en demeure visant un autre numéro de contrat que celui du prêt réclamé : la cour d'appel « a dénaturé les termes clairs et précis des mises en demeure ». Les emprunteurs sortaient d'un plan de surendettement qui avait reporté leurs échéances. Vérifiez donc, sur chaque courrier, le numéro du prêt, le montant de l'arriéré réclamé et la date : une erreur de référence peut suffire à priver la mise en demeure de son effet, et donc la déchéance de son fondement.

Deuxième condition : une clause qui n'est pas abusive

Le préavis d'une durée raisonnable

C'est l'apport majeur des dernières années, et il concerne tous les prêts souscrits par un consommateur. L'article L. 212-1 du code de la consommation répute abusives les clauses qui créent, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties. Par un arrêt publié du 22 mars 2023 (pourvoi n° 21-16.044), rendu à propos d'un prêt immobilier dont l'exécution forcée était engagée, la Cour de cassation a jugé que « la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure » « sans préavis d'une durée raisonnable » crée un tel déséquilibre, le consommateur étant « ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement ». Le même jour (pourvoi n° 21-16.476, publié), elle a censuré une cour d'appel qui n'avait pas examiné d'office une clause permettant l'exigibilité « sans mise en demeure ou sommation préalable ni préavis d'une durée raisonnable ». La Cour s'appuie sur la jurisprudence de la Cour de justice de l'Union européenne (arrêt du 26 janvier 2017, C-421/14). Celle-ci invite le juge à rechercher si le manquement porte sur « une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause », si « une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt », si la faculté de résiliation déroge au droit commun et si le droit national offre au consommateur « des moyens adéquats et efficaces » pour remédier aux effets de la clause. Par un arrêt du 8 décembre 2022 (C-600/21), la Cour de justice a précisé que ces critères « ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs » : ils s'apprécient dans l'ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat.

La Cour de cassation a réaffirmé cette règle depuis. Le 29 mai 2024 (pourvoi n° 23-12.904, publié), elle a cassé un arrêt qui avait validé une déchéance au motif que la mise en demeure indiquait un délai de quinze jours. Il ne suffit pas que le courrier laisse un délai : c'est la clause du contrat qui doit prévoir un préavis d'une durée raisonnable. La Cour ne dit pas pour autant que quinze jours sont, en eux-mêmes, insuffisants ; elle censure le raisonnement fondé sur le seul délai indiqué dans le courrier. Une clause dépourvue de préavis raisonnable peut donc être jugée abusive même si la banque a, dans les faits, laissé du temps. Le 9 juillet 2025 (pourvoi n° 23-22.851, arrêt inédit), elle a censuré une cour d'appel qui avait validé une saisie immobilière engagée après une déchéance prononcée huit jours après la mise en demeure, au visa de l'article L. 212-1 : la clause « sans préavis d'une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif ». La jurisprudence ne fixe pas de durée minimale chiffrée. Un délai de huit jours pour réunir plusieurs mensualités paraît difficile à justifier, et un délai de quinze jours n'est pas, à lui seul, une garantie pour la banque. Ce qui compte est la clause telle qu'elle est écrite dans votre contrat, à lire avant tout.

Le juge doit le relever d'office

Vous n'avez pas besoin d'avoir soulevé l'argument pour que le juge l'examine. L'article R. 632-1 du code de la consommation dispose que le juge « écarte d'office, après avoir recueilli les observations des parties, » « l'application d'une clause dont le caractère abusif ressort des éléments du débat ». La Cour de cassation l'avait jugé le 22 mars 2023 (pourvoi n° 21-16.476, publié) et l'a rappelé le 5 novembre 2025 (pourvoi n° 23-19.143, arrêt inédit) : une cour d'appel qui valide une déchéance du terme « sans examiner d'office le caractère abusif de telles clauses » est cassée. Cela vaut devant le juge du fond saisi par la banque comme devant le juge de l'exécution. En pratique, votre avocat le lui demandera expressément, pièces à l'appui, plutôt que de compter sur l'office du juge.

Ce que change une clause réputée non écrite

Selon l'article L. 241-1, « Les clauses abusives sont réputées non écrites. » et « Le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives ». La sanction n'est donc pas l'annulation du prêt : la déchéance du terme disparaît, le prêt reprend son cours selon l'échéancier, et la banque ne peut réclamer que les échéances impayées, avec les intérêts de retard sur celles-ci. Pour une saisie immobilière engagée sur la base du capital total, la différence est considérable : la créance exigible se réduit souvent à quelques milliers d'euros, ce qui peut remettre en cause la saisie elle-même et ouvre la voie à une régularisation ou à des délais.

Les clauses de déchéance qui restent valables

Toutes les clauses d'exigibilité anticipée ne sont pas abusives, et il faut le savoir pour ne pas se tromper d'argument. La Cour de cassation a jugé le 20 janvier 2021 (pourvoi n° 18-24.297, publié) que la clause permettant à la banque de rendre le prêt exigible en cas de renseignements inexacts déterminants fournis lors de la souscription, « dépourvue d'ambiguïté et donnant au prêteur la possibilité, sous certaines conditions, de résilier le contrat non souscrit de bonne foi, ne créait pas, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif », et cela « nonobstant son application en l'absence de préavis et de défaillance dans le remboursement du prêt », dès lors qu'elle « ne prive en rien l'emprunteur de recourir à un juge pour contester l'application de la clause à son égard ». Face à une déchéance pour fausse déclaration, la défense porte donc sur les faits : les documents étaient-ils réellement inexacts, l'inexactitude était-elle intentionnelle, et a-t-elle déterminé l'octroi du prêt ? D'autres clauses limitées à des hypothèses précises, comme la vente du bien financé sans l'accord de la banque alors que le contrat l'exigeait, ou le défaut de constitution des sûretés promises, sont souvent admises par les juridictions du fond lorsqu'elles ne laissent au prêteur aucun pouvoir discrétionnaire ; la solution dépend toutefois de leur rédaction et des circonstances. À l'inverse, une clause rédigée en termes généraux, permettant à la banque de résilier pour tout manquement quel qu'il soit, se discute.

Troisième vérification : le décompte

Même lorsque la déchéance est régulière, le montant réclamé l'est rarement en totalité. Trois postes se vérifient.

L'indemnité. En crédit immobilier, l'article R. 313-28 fixe le plafond : l'indemnité « ne peut dépasser 7 % » « des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés. » C'est un plafond, calculé sur une assiette précise, et non un forfait : une indemnité calculée sur les frais ou sur les intérêts de retard est irrégulière. En crédit à la consommation, le barème réglementaire retient habituellement un plafond de 8 % ; ce taux doit être vérifié dans le texte applicable à votre contrat, compte tenu de la réforme applicable à partir du 20 novembre 2026. Surtout, cette indemnité est une clause pénale au sens de l'article 1231-5 du code civil, qui prévoit que « le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue » si elle est manifestement excessive ou dérisoire, et que « Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. » Demandez sa réduction en discutant le préjudice réel de la banque, qui perçoit déjà des intérêts de retard sur les sommes dues.

Les intérêts. Le code prévoit des intérêts de retard au taux du prêt, pas davantage. Une majoration du taux après la déchéance, que certains contrats stipulent, n'est pas prévue par ces textes et peut donc être contestée ; à défaut, elle peut être discutée comme une pénalité, soumise au même pouvoir de modération du juge.

Les frais. L'article L. 313-52 interdit de mettre à la charge de l'emprunteur d'autres indemnités ou coûts que ceux prévus par les articles précédents. Seuls les frais taxables occasionnés par la défaillance peuvent être réclamés, sur justification, « à l'exclusion de tout remboursement forfaitaire de frais de recouvrement ». Les frais forfaitaires de recouvrement amiable, de relance ou de dossier facturés par la banque ou par une société de recouvrement ne sont donc pas dus en principe.

La prescription : deux ans, échéance par échéance, puis pour le capital

L'article L. 218-2 du code de la consommation prévoit que « L'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans. » Pour un prêt, la Cour de cassation l'applique en deux temps : chaque échéance impayée se prescrit en principe deux ans après sa date, et « l'action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme », puisque « seule la déchéance du terme avait rendu exigible la créance au titre du capital restant dû » (20 octobre 2021, pourvoi n° 20-13.661, publié). Une banque qui prononce la déchéance puis laisse passer deux ans sans assigner ni accomplir un acte interruptif perd en principe son action sur le capital, sauf cause d'interruption ou de suspension. Chaque acte interruptif (assignation, commandement, reconnaissance de dette) fait courir un nouveau délai de deux ans, à l'issue duquel la banque doit justifier d'un nouvel acte (11 mars 2026, pourvoi n° 24-10.253, arrêt inédit). Attention toutefois : ce délai de deux ans est réservé aux emprunteurs personnes physiques agissant hors de leur activité professionnelle ; une société, même civile, et la caution d'une société ne peuvent pas l'invoquer et relèvent de la prescription de cinq ans (5 novembre 2025, pourvoi n° 24-15.096, arrêt inédit). Une déchéance régulière mais suivie d'années d'inaction est donc un terrain de contestation à part entière, que nous détaillons dans l'article sur la dette ancienne.

La caution face à la déchéance du terme

La déchéance du terme rend la dette exigible contre l'emprunteur, et la banque se tourne très vite vers la caution, souvent un parent ou le dirigeant de la société emprunteuse. La caution n'est pas démunie. Elle peut en principe opposer à la banque les moyens qui tiennent à la dette elle-même. En pratique, elle peut le plus souvent se prévaloir d'une déchéance du terme irrégulière, faute de mise en demeure ou en vertu d'une clause abusive : la créance exigible se réduit alors, pour elle aussi, aux échéances impayées. Elle dispose en outre de moyens propres. L'article 2302 du code civil, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2022, impose au créancier professionnel, « avant le 31 mars de chaque année et à ses frais, de faire connaître » « à toute caution personne physique le montant du principal de la dette, des intérêts et autres accessoires » restant dus, « sous peine de déchéance » « de la garantie des intérêts et pénalités échus depuis la date de la précédente information » ; exigez la preuve de ces lettres annuelles, et retranchez du décompte les intérêts et pénalités de chaque année non justifiée. La disproportion de l'engagement par rapport aux biens et revenus de la caution au jour de la signature peut aussi être invoquée ; ses conditions et sa sanction dépendent de la date du cautionnement. Le défaut d'information de la caution sur la défaillance de l'emprunteur peut, enfin, priver la banque de certaines sommes. La situation du dirigeant caution de sa société est traitée dans notre article sur l'action personnelle contre le gérant d'une société.

La déchéance du terme et la saisie immobilière

Le prêt immobilier est souvent reçu par acte notarié, qui constitue un titre exécutoire : la banque n'a alors pas besoin de jugement pour saisir. L'article L. 311-2 du code des procédures civiles d'exécution permet à « Tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible » de procéder à une saisie immobilière. Le mot décisif est exigible. Si la déchéance du terme est irrégulière ou repose sur une clause abusive, le capital n'est pas exigible, et le commandement de payer valant saisie, délivré pour la totalité du prêt, repose sur une créance qui n'existe pas dans ces proportions. C'est à l'audience d'orientation, devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire, que ce débat se tient : le juge vérifie que les conditions de la saisie sont réunies et fixe le montant de la créance. Il doit, là aussi, examiner d'office le caractère abusif de la clause de déchéance. Si la clause est écartée, la créance peut être réduite aux échéances impayées, voire la saisie annulée ; le juge peut aussi accorder des délais. Cette contestation suppose un avocat, dont la représentation est en principe obligatoire devant le juge de l'exécution en matière de saisie immobilière, et des conclusions déposées avant l'audience : le dossier se prépare dès la réception du commandement, pas la veille de l'audience. Sur le déroulement de la vente forcée, voyez comment se déroule une vente aux enchères judiciaire.

Pour une saisie sur compte bancaire engagée après la déchéance, le délai de contestation est en principe d'un mois à compter de la dénonciation, devant le juge de l'exécution ; une saisie des rémunérations obéit à des règles et délais propres : notre article sur la contestation de la saisie-attribution en détaille le formalisme.

Obtenir du temps : délais de grâce, suspension du prêt, surendettement

Contester n'exclut pas de demander des délais, et les deux démarches se combinent souvent. L'article 1343-5 du code civil permet au juge, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, » de « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » ; il peut décider que les sommes « porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, » ou « que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. » Sa décision « suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. » et « Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues » pendant le délai accordé. Ce délai de grâce peut être demandé au juge du fond saisi par la banque ou au juge de l'exécution, y compris après la déchéance du terme, à condition de produire des pièces concrètes : revenus, charges, perspectives de reprise, promesse de vente amiable du bien.

Pour le crédit immobilier, l'article L. 314-20 du code de la consommation ajoute une suspension propre : l'exécution des obligations de l'emprunteur « peut être, notamment en cas de licenciement » ou, depuis la loi n° 2026-492 du 12 juin 2026 (en vigueur le 14 juin 2026), en cas « d'obtention du droit à l'allocation journalière de présence parentale », « suspendue par ordonnance du juge des contentieux de la protection », l'ordonnance pouvant « décider que, durant le délai de grâce, les sommes dues ne produiront point intérêt. » L'énumération n'est pas limitative, et la suspension peut repousser le terme du prêt de deux ans au plus. Une simple demande de suspension adressée à la banque ne bloque rien : c'est le juge qu'il faut saisir, de préférence avant que la déchéance soit prononcée.

Le dépôt d'un dossier de surendettement, enfin, produit un effet puissant dès que la commission le déclare recevable : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution » (article L. 722-2), pour deux ans au plus, et le débiteur n'a plus le droit, sauf autorisation du juge, de payer ses dettes antérieures. Le 12 juillet 2023 (pourvoi n° 22-16.653), la Cour de cassation a approuvé une cour d'appel qui en avait tiré la conséquence : les impayés postérieurs à la recevabilité ne pouvaient pas fonder la déchéance du terme, laquelle « ne pouvait résulter que d'impayés antérieurs » à cette date. Une déchéance prononcée pendant la procédure, sur des échéances que le débiteur n'avait plus le droit de régler, est contestable.

Le fichier des incidents de remboursement

La déchéance du terme prononcée après une mise en demeure restée sans effet est l'un des cas permettant l'inscription au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers tenu par la Banque de France, indépendamment du cas des deux échéances impayées. L'inscription dure cinq ans au plus et elle est radiée par anticipation lorsque les sommes dues ont été réglées. Lorsque la déchéance est annulée ou écartée en justice, l'inscription qui en découlait perd en principe son fondement : demandez à la banque, décision en main, d'en obtenir la radiation et, en cas de refus, saisissez la Banque de France ou le juge.

Prêt professionnel, société civile immobilière, dirigeant

La protection contre les clauses abusives du code de la consommation est réservée aux consommateurs et aux non-professionnels. Un entrepreneur ou une société qui emprunte pour son activité professionnelle ne peut pas l'invoquer ; une SCI qui n'agit pas à des fins professionnelles peut, selon les cas, être regardée comme un non-professionnel, ce qui se discute dossier par dossier. Aucune société, même civile, ne bénéficie en revanche de la prescription de deux ans. Tous conservent l'exigence d'une mise en demeure précisant un délai, issue de l'arrêt de 2015, sauf clause expresse et non équivoque contraire, le contrôle des clauses pénales de l'article 1231-5, la discussion sur la bonne foi dans l'exécution du contrat, et, pour les contrats d'adhésion, la possibilité de discuter une clause créant un déséquilibre significatif sur le fondement de l'article 1171 du code civil, pour les contrats conclus depuis le 1er octobre 2016 ; l'application de ce texte aux prêts bancaires reste toutefois discutée. Pour les concours à durée indéterminée, découvert ou ligne de trésorerie, la réduction ou la rupture suppose un préavis écrit qui « ne peut, sous peine de nullité de la rupture du concours, être inférieur à soixante jours », sauf « comportement gravement répréhensible du bénéficiaire du crédit » ou situation « irrémédiablement compromise » (article L. 313-12 du code monétaire et financier). Le dirigeant caution, lui, retrouve les protections de la caution personne physique décrites plus haut.

Ce qu'il ne faut pas faire

Payer la somme réclamée par la banque ou signer un échéancier qui reconnaît la totalité de la dette sans avoir fait vérifier la régularité de la déchéance et le décompte : une reconnaissance interrompt la prescription et rend la contestation beaucoup plus difficile.
Laisser passer le délai de la mise en demeure en pensant négocier ensuite : c'est pendant ce délai que la régularisation des seules échéances impayées empêche la déchéance.
Attendre l'audience d'orientation ou la fin du mois de contestation d'une saisie pour consulter : les moyens sur la déchéance du terme se soulèvent dans des délais courts et avec des conclusions écrites.
Croire qu'une demande de suspension adressée à la banque bloque la procédure : seul le juge peut suspendre ou accorder des délais.
Pour la caution, payer sans exiger les lettres d'information annuelles et sans vérifier la proportionnalité de son engagement.

Ce qu'il faut faire, dans l'ordre

Réunir l'offre de prêt et ses conditions générales, le tableau d'amortissement, tous les courriers de la banque avec leurs enveloppes et avis de réception, les relevés de compte des douze derniers mois, et, pour la caution, l'acte de cautionnement et les lettres annuelles reçues.
Lire la clause de déchéance du terme : prévoit-elle une mise en demeure, un délai, et lequel ? Vise-t-elle seulement les impayés ou aussi d'autres manquements ?
Vérifier la mise en demeure : numéro de prêt, montant de l'arriéré, délai laissé, date de réception, mention de la déchéance en cas de non-paiement.
Contrôler le décompte : assiette et taux de l'indemnité, intérêts de retard au taux du prêt, frais non justifiés.
Dater la déchéance et chaque acte de la banque pour calculer la prescription de deux ans, échéance par échéance et pour le capital.
Écrire à la banque, en recommandé, pour contester la déchéance en invoquant précisément la clause, la mise en demeure et la jurisprudence, et proposer, le cas échéant, la régularisation des seules échéances impayées.
Saisir le juge compétent selon la procédure engagée : juge du fond si la banque assigne, juge de l'exécution dans le mois pour une saisie-attribution, conclusions avant l'audience d'orientation pour une saisie immobilière ; y joindre une demande de délais de grâce ou de suspension du prêt, et, si la situation d'ensemble l'exige, déposer un dossier de surendettement.

Questions fréquentes

Après combien d'impayés la banque peut-elle prononcer la déchéance du terme ?

La loi ne fixe pas de nombre : tout dépend de la clause du contrat, qui peut viser une seule échéance impayée. Mais la déchéance suppose en principe une mise en demeure préalable précisant le délai pour régulariser, et, pour un consommateur, une clause prévoyant un préavis d'une durée raisonnable.

La banque peut-elle prononcer la déchéance du terme sans mise en demeure, ou avec un délai de 8 jours seulement ?

Sans mise en demeure, la déchéance n'est en principe pas acquise, sauf clause expresse et non équivoque, elle-même contestable pour un consommateur. Quant au délai, la Cour de cassation exige que le contrat lui-même prévoie un préavis d'une durée raisonnable. En 2025, elle a censuré, dans un arrêt inédit, une décision qui avait validé une déchéance prononcée huit jours après la mise en demeure. En 2024, elle a censuré une cour d'appel qui s'était fondée sur le délai de quinze jours indiqué dans le courrier. Si la clause est jugée abusive, elle est réputée non écrite et seules les échéances impayées sont dues.

Je n'ai pas reçu la mise en demeure, ou je l'ai reçue après l'expiration du délai : la déchéance est-elle valable ?

La banque doit prouver l'envoi régulier de la mise en demeure à votre adresse ; selon la jurisprudence des juridictions du fond, une lettre recommandée non réclamée, présentée à la bonne adresse, est le plus souvent jugée valablement adressée, mais la solution dépend des termes du contrat et des circonstances. En revanche, un délai qui expire avant la première présentation du courrier, un envoi à une adresse ancienne ou un courrier qui ne mentionne pas le délai fragilisent la déchéance.

Dans quel délai peut-on contester une déchéance du terme ?

Le plus souvent, la déchéance du terme se conteste en défense, lorsque la banque agit en paiement ou engage une saisie. Les délais courts sont alors ceux des procédures : en principe un mois à compter de la dénonciation pour contester une saisie-attribution, les conclusions avant l'audience d'orientation en saisie immobilière, un mois à compter de la signification pour faire opposition à une injonction de payer. Pour une saisie des rémunérations, vérifiez les délais indiqués sur l'acte reçu. De son côté, la banque dispose de deux ans à compter de la déchéance pour agir sur le capital contre un emprunteur consommateur.

Si je rembourse l'arriéré, la déchéance est-elle annulée ?

Pendant le délai de la mise en demeure, oui : la régularisation empêche la déchéance. Après, la banque n'est pas tenue d'y renoncer, mais le paiement de l'arriéré pèse lourd dans la discussion, et une déchéance irrégulière ou fondée sur une clause abusive peut de toute façon être écartée par le juge.

L'indemnité de 7 % et les intérêts de retard sont-ils toujours dus ?

Non. L'indemnité est un plafond calculé sur le capital restant dû et les intérêts échus impayés, et le juge peut la réduire comme clause pénale si elle est manifestement excessive. Les intérêts de retard sont dus au taux du prêt, sans majoration automatique, et les frais de recouvrement forfaitaires ne le sont pas.

La banque peut-elle se retourner contre la caution ?

Oui, dès la déchéance, mais la caution peut en principe opposer l'irrégularité de la déchéance, l'absence d'information annuelle, qui fait perdre à la banque les intérêts et pénalités, et la disproportion de son engagement au jour de la signature.

La déchéance du terme entraîne-t-elle forcément la saisie de la maison ?

Non. Si la déchéance est écartée, la créance exigible se réduit aux impayés, ce qui peut remettre en cause la saisie ; des délais de grâce de deux ans au plus ou une suspension du prêt peuvent être obtenus du juge ; la recevabilité d'un dossier de surendettement suspend en principe les saisies ; et une vente amiable négociée vaut le plus souvent mieux qu'une adjudication.

Déchéance du terme : un avocat à Toulouse ou partout en France

Maître Joris Morer, avocat au barreau de Toulouse, intervient pour les emprunteurs et les cautions dès la mise en demeure : analyse de la clause de déchéance et de la régularité de la procédure, contestation du décompte, courrier à la banque, défense devant le tribunal judiciaire saisi par le prêteur, contestation des saisies devant le juge de l'exécution de Toulouse et des autres juridictions, conclusions à l'audience d'orientation en saisie immobilière, demandes de délais de grâce et de suspension du prêt, accompagnement du dossier de surendettement et négociation d'une vente amiable. Il assiste aussi les cautions dirigeantes poursuivies après la défaillance de leur société.

Munissez-vous de l'offre de prêt et de ses conditions générales, de tous les courriers de la banque avec leurs dates de réception, du dernier décompte et, le cas échéant, du commandement ou de l'acte de saisie : un premier rendez-vous permet de dire si la déchéance est contestable et quel délai court.

Pour joindre le cabinet : Cabinet Morer, 22 rue Sainte-Anne, 31000 Toulouse — 05 61 55 45 08 — urgence : 06 23 36 88 03 — cabinet@morer-avocat.com. Si un commandement de payer valant saisie vous a été signifié, appelez sans attendre : les délais pour conclure sont courts.

La banque prononce la déchéance du terme alors que le crédit était trop lourd dès l'origine ? Le manquement au devoir de mise en garde peut se plaider en défense, avec un délai de cinq ans qui court à partir du premier impayé : voyez notre article Prêt excessif : la banque m'a trop prêté, devait-elle me mettre en garde ?.

Pour aller plus loin

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